買付証明書はキャンセル出来る？注意点も含めて解説します。
こんにちは＼(^o^)／
不動産歴6年のますおです。
家を購入する際、買付証明書を記載した後にやっぱりやめたいと思う人も多いのではないでしょうか？
今回は買付証明書はキャンセル出来るのか？買付証明書の注意点も含めて解説します。
それではどうぞ！
この記事はこのような人にオススメです。
・買付証明書ってなに？
・不動産の買付証明書を出したけどキャンセル出来るのか。
・キャンセルにするには違約金がかかるのか。
・買付証明書の注意点ってあるの？
目次
買付証明書とは
買付証明書は買主から売主に対して「この条件で物件を買いたい」という意思表示をするための書類です。
売買代金の値段交渉やその他の交渉はこの段階で行います。
そして売主と買主の条件がマッチして初めて売買契約のステップに進んでいきます。
ちなみに買付証明書の呼び方は不動産会社により様々で『買付申込書』や『購入申込み書』等をよく見かけます。
買付証明書と売買契約書は違う
買付証明書はあくまで意思表示の書類です。
売買契約書は売主と買主の双方が、条件面を合意し、不動産の売買を締結を証明する書類です。
つまり買付証明書の提出だけでは、法的効力はないため、キャンセルができ、基本的に違約金も発生しません。
売買契約を締結した後は法的効力があるため、キャンセルする場合、違約金が発生します。
買付証明書は何のためにあるのか。
先程、買付証明書には法的拘束力がない説明しましたが、だとすると一体、なんのためにあるのでしょうか。
私は買付証明書の役割は2点あると思っています。
- 売主と交渉するため
- 買主の順番を明確にするため
先程、買付証明書は意思表示だと伝えましたが、意思表示もなく口頭で交渉することはよくないです。
特に値段交渉でよくある話ですが、買主様が「この物件はいくら下がるか売主に聞いて」とご質問頂くことがあります。
意思表示をしない中で交渉をするのは売主様は良い気分ではないですし、交渉がうまくいかなくなる可能性があります。
また、人気のある物件だと買付証明書が複数の買主から集まる場合があります。
不動産購入は基本的に早い者勝ちになります。
口頭だと、お申込みの順番を証明することが出来ないため、買付証明書でしっかりと管理します。
買付証明書をキャンセルした場合、申込金は返金される。
申込金とは購入申込みする際に支払うお金で、決まった金額はなく5万円～10万円が多いです。
申込金の意味合いとしては、買主の意思表示の本気度を売主様へ伝えることです。
しかし、必ずしも払わないといけないという事でもありません。
実際に、申込み金は無しのケースも多くあります。
万一、申込金を支払った上でキャンセルをする場合、返金されますので仲介会社に伝えると良いでしょう。
しかし売買契約を成立した後に支払う手付金は、解約手付となり返金されません。
その違いはお気を付けください。
買付証明書を安易に出すのはよくない。
買付証明書には法的効力がないからと、とりあえず買付証明書をだして1番手をキープしようとする人もいます。
しかし、これは絶対にやらないほうが良いです。
何故か？
それは売主、仲介会社との信頼関係が無くなるからです。
確かにキャンセルすることは出来ますが、その後、「やっぱり買いたい」となっても売主は承諾してくれない可能性もあります。
ましてや別の買主様がいれば、そちらを優先する可能性が高いでしょう。
また、買付証明書がキャンセルになったとなると、仲介会社が悪いと思う売主もいます。
そのため、売却依頼が破棄される可能性もあります。
そうすると仲介会社にも被害が出て、今後良い物件が出ても積極的に紹介したいとはならないです。
やむを得ずキャンセルすることは仕方なくても、購入意思が固まってから提出するのが良いでしょう。
買付証明書提出後に別の買主が内覧してた。
自分が買付証明書を提出した後に、別の買主が物件の内覧をしていると嫌ですよね。
しかし、買付証明書を出した買主が確実に購入すると決まっているわけではありません。
仲介会社は買付証明書のキャンセルを多く経験しているため、仮にキャンセルになった時でも他の買主で話を進めれるようにしていることが多いです。
しかし売買契約が成立した後に、他の買主が内覧しているのは問題ですので、仲介会社に伝えましょう。
買付証明書の注意点
買付証明書を提出するにあたって注意点があります。
理解せず提出してしまうと買い逃したり、思っていた条件で買えなかったりという事があるのでご説明します。
買付証明書の提出後、購入希望金額の変更はできない。
買付証明書に記載した購入希望希望金額を後で変更することは基本的に出来ません。
例えば3,000万円の物件を買付証明書の購入希望価格欄に3,000万円と記載して売主に提出したとします。
後になって安く買いたいと思い、「2,900万円にして欲しい」はNGです。
事前にしっかりと考えたうえで、提出するようにしましょう。
1番手なのに2番手が優先された
基本的に、不動産の購入は一番最初に買付証明書を出した順番で優先順位がつきます。
しかし、この順番がひっくり返るケースがあるのです。
それは値段交渉のケースが多いです。
【こんなケース】
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3,000万円で売り出ししている物件を2,800万円で買いたいと言い、売主はそれを承諾した。
買主は1番手で買付証明書を提出して200万円も値引いてくれてたので大変喜んでいた。
しかし、契約日前日
仲介会社：他の買主が見つかったので、契約出来なくなりました。
買主：え？ 1番手なのになぜ優先されないのですか？
仲介会社：2番手の人が満額の3000万円で購入すると言ったからです。
買主：だったら僕も満額の3,000万円で購入します。1番手だから優先されますよね？
仲介会社：売主は最初に3,000万円で購入すると言った2番手を優先するといっております。
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これはかなりショックですよね。
こうならないようには、あらかじめ確認しておく必要があるのでご説明します。
値段交渉ありの１番手の後に、値段交渉なしの2番手がきた場合。
次のような2パターンになります。
・1番手に買い上がれますか？と連絡が入る。
・2番手を優先される。
1パターン目は、値段交渉はしていたが、2番手が満額で買付証明書をだしたので1番手に満額で購入が可能かの確認が入り、買い上がれる場合は1番手を優先する。
つまり1番手は満額であれば購入が出来る。
2パターン目は、先に高い金額で出した2番手を優先する。
つまりい1番手の人は購入が出来ない。
どっちのパターンになるかは売主や不動産会社によってかわるため、値段交渉する前によく確認しておきましょう。
値段交渉の金額
値段交渉の金額があまりに大きいと売主が気分を害してそもそも売ってくれなくなるケースもあります。
しかし、売主も値段交渉が入ることはある程度、覚悟しています。
3,280万円の物件であれば端数部分の80万値引きの交渉が成立することはあります。
僕の感覚だと3,280万円の物件価格であれば、どれだけ大きくでも3100万円くらいがよいかと思います。
ただ、売主の事情で早く売りたいと思っている場合はもっと大きく値段交渉が出来る可能性もあります。
売主にとっては今まで大事にしてきた不動産です。
不動産会社に相談しつつ常識の範囲内で値段交渉をしましょう。
まとめ
- 売買契約成立前であれば買付証明書のキャンセルは出来る。
- 買付証明書の違約金はかからない。
- 申込金を払っている場合は返金される。
- 買付証明書は交渉と順番を確定させるためにある。
- 買付証明書を安易に出してよいことはない。
- 1番手だからと言って絶対に物件を買えるわけでない。
- 値段交渉は常識の範囲内で。
本日は以上です。
皆様の役に立つとうれしいです。
今後ともよろしくお願い板致します。
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ニックネーム：ますお
年齢：28歳
業界歴：6年
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