土地購入、買主で確定測量するのは危険‼
皆様、こんにちは\(^o^)/
不動産歴6年のますおです。
本日は土地購入の際の確定測量について記事にしたいと思います。
土地を購入する際、必ず出てくる「確定測量」
確定測量は売主にしてもらうほうが良いのか、もしくは買主で行うほうが良いのか?
確定測量の重要性や注意点を記載していきたいと思います。
それではどうぞ!
この記事はこんな方にオススメ
- 確定測量ってなに?
- 確定測量の注意点が知りたい
- 確定測量せず家は建てれないの?
- 売主が確定測量しないと行っているけど、大丈夫?
確定測量とは
確定測量とは以下の2点を確定することです。
- 土地の面積や形状を確定
- 売買対象地に接する全ての隣地境界線を確定
境界の確定は売買対象地所有者、隣地所有者、前面道路管理者(行政)の立会いのもと、行われます。
そして土地家屋調査士が図面を作成し、売買対象地所有者、隣地所有者、前面道路管理者(行政)全てが署名捺印をすることで確定測量図が完成します。
もし確定測量が完成していないと隣地との境界線が確定していないということです。
確定測量の注意点
取引によって変わりますすが、基本的に土地を購入する際は、売主にて確定測量をしてもらい、その後、所有権を買主に移転します。
そして土地取引で一番揉めるのは確定測量あり、その理由は土地取引には関係ない第三者(隣地)が関わるからです。
危険な理由はいくつかあるので、一つづつ説明していきます。
確定測量図は必ず作成できるとは限らない
確定測量図を完成させるためには土地家屋調査士が作成した、売買対象地所有者、隣地所有者、全道路管理者(行政)の署名捺印が必要です。
しかし、隣地の所有者が境界の位置に納得できずに印鑑を押さないであったり
空き家になっていて、隣地と接触出来ず、署名捺印をもらいないケースは結構あります。
そうなった場合、確定測量が不調に終わり、尚かつ所有権は買主に移転しているので確定測量図無しで家の建築をしないといけません。
隣地と揉めている可能性がある
家を建築する際、隣地トラブルが起こっているのは嫌ですよね、
隣地トラブルが起こっている場合は、確定測量の際、隣地が印鑑を押してくれないケースが多いです。
そのため、土地の売買取引で売主が頑なに確定測量はしないと言ってきたら、隣地と揉めている可能性があるので、注意してください。
越境物や共有物の確認
確定測量では隣地境界線が確定するので、越境物や共有物の有無がわかります。
越境物とは自分の敷地から他人の敷地へ、他人の敷地から自分の敷地へ所有物が敷地をまたぐことです。
例えば屋根や雨樋等、ブロックフェンス等の工作物があります。
越境物が確認された場合、原則、敷地をまたがないように解消します。
しかし、屋根や雨樋は現実的に解消するのは難しいので、その際は「将来立て直す際は敷地をまたがないで下さい。」という覚書を交わします。
あまりにも大きく越境している場合は家を建てる際の建築確認や住宅ローンの審査が通らない可能性もあります。
確定測量を買主が行うのは危険
上で述べた確定測量の注意点から、買主が確定測量をするのは危険です。
基本的に土地の売買契約をする際は、売主に確定測量をしてもらいます。
万一、隣地と境界位置で揉めるなどして確定測量が不調になった場合は、買主が白紙解約が出来る特約をつけることが多いです。
所有権移転後に買主が確定測量をしようとして、確定測量が不調になった場合でも、所有権が買主へ移転しているため白紙解約ができません。
そのため、確定測量は所有権移転までに売主に行っていただいたほうが良いのです。
確定測量図無しで建築するのは危険
先程、所有権移転までに売主に確定測量を行って貰って方がよいと言いました。
では、確定測量図無しで家を建築することはできるのか?という疑問が生じると思います。
結論を言うと、確定測量図無しで家を建築することは可能です。
しかし、確定測量図が無いということは、隣地との境界線が確定してないということになるので、家を建築した際に隣地に「ここは私の敷地だ」と言われる可能性があります。
実際にあったケースで言うと、ブロック塀です。
家を建築する際、隣地との境界部分にブロックフェンスを施工する方は多いと思います。
隣地境界線の際で施工することが多いので、確定測量図無しでは隣地と揉める原因になることがあります。
もし、確定測量をせずに建築するのであれば、隣地との境界線から、かなり余裕をみてブロックフェンや家の建築をするのが良いと思います。
まとめ
- 確定測量とは土地の面積や形状、売買対象地に接する全ての隣地境界線を確定すること
- 確定測量は売主にしてもらう方が絶対に良い
- 売主が確定測量を拒むのは隣地トラブルの可能性がある。
- 確定測量にて越境物の確認ができる。
- 確定測量が不調になった場合は白紙解約できる特約をつけよう
- 確定測量図無しで建築はできるが、隣地と揉める場合はあるので危険
本日は以上です。
皆様のお役に立てると嬉しいです。