戸建てとマンションはどっちが良い？徹底解説します。
こんにちは＼(^o^)／
不動産歴6年のますおです。
家を購入する際、戸建てとマンションで迷う方は多いのではないでしょうか？
そこで今回は戸建てとマンションのメリット、デメリットを踏まえながら比較していきたいと思います。
それではどうぞ！
この記事はこんな方にオススメ
- 戸建てとマンションのメリット、デメリットを知りたい。
- どんな基準で戸建てとマンションを決めれば良い？
- 資産価値が高いのはどっち？
- 住みやすいのはどっち？
目次
戸建てとマンションの特徴
戸建てとマンションにはそれぞれ特徴がります。
【立地】
マンションの方が駅近くに多く物件があり、戸建ては駅から離れていくごとに多くなります。
【風通し】
戸建ては全ての方角に窓が付いているため、風通しは良いです。
しかしマンションは窓の位置が中部屋だと玄関側とリビング側の2箇所にしかないため、戸建てと比較すると風通しは悪いです。
しかし、角部屋になると中部屋に比べると風通しは良くなります。
【日当たり】
戸建ては道路向きや土地の形状によって大きく変わります。
南向きだと日当たりは良いでしょう。
マンションは南部屋に関しては日当たりは良いですが、北部屋になると日当たりが悪くなります。
【管理】
戸建ては家や敷地、全ての管理を自分で行う必要があります。
マンションはエントランス、階段、エレベーター等等の共用部分は管理会社が行ってくれます。
しかし古いマンションだと管理会社が入っていないため、マンション居住者で管理する必要があります。
【騒音】
戸建ては独立して家が建っているため、他の世帯からの騒音は少ない。
しかし公道に接しているため、外部の騒音、（例：車の騒音等）は多いです。
マンションは上下左右の世帯からの生活騒音があります。
しかし、上層階に行くに連れ、外部の騒音が少なくなります。
【資産価値】
戸建ては建物資産価値は下がりやすいです。
木造に関しては築30年もたてば、資産の価値はないです。
しかし土地代は永久に残ります。
マンションは建物価値が戸建てに比べると下がりにくくなっています。
しかし、建物価値しか残ろないので、下がりきってしまうと価値はほとんど残りません。
【修繕費】
戸建ては10年〜15年で外壁や屋根、バルコニーの防水工事が必要になります。
全て自己責任で計画をたてて積み立てる必要があります。
マンションは毎月、管理費と一緒にマンションの居住者全員で積み立てていきます。
【リフォーム】
戸建ては完全に自分の所有物なので、自由にリフォームができます。
マンションは管理規約によって制限がかかるケースがあります。
【セキュリティ】
戸建ては公道に接しているため、マンションと比較すると良くないです。
マンションはオートロックや管理人の在中があるため戸建てよりはセキュリティが良いです。
【駐車場】
戸建ては敷地にスペースがあれば無料で駐車ができます。
マンションは管理費、修繕積立金と一緒に支払う必要があります。
戸建てのメリット・デメリット
戸建てのメリット
【自由設計が出来る】
戸建ては自分の所有物になるため自由に設計が可能で、その後のリフォームにも制限がありません。
【管理費、修繕費、駐車場代がかからない】
戸建ては自分の所有物のため、管理費、修繕費、駐車場代が不要です。
しかし戸建てにも維持修繕は必要のため自分で積み立てる必要はあります。
【庭をもてる】
戸建ては庭をもてます。
庭で子供のプールやバーベキュー、ティータイムが出来るのはとても魅力があります。
【騒音を気にしなくて良い】
正確に言うと、マンションよりは気にしなくて良いです。
戸建ては共同住宅とは異なり、独立しているため子供遊んで下の階から苦情を言われることも、逆に苦情を言うこともありません。
【土地の資産が残る】
木造の戸建てだと築30年ほどで建物の価値はなくなります。
しかし土地の価値は永久に残ります。
そのため、子供に資産を残してあげることが出来ます。
戸建てのデメリット
【維持管理は自己責任】
マンションでは共用部分等は管理会社が段取りして修繕等をしてくれますが、戸建ては全て自己責任になります。
外壁や屋根は10年〜15年で塗装が必要になります。
それらを怠ると雨漏り等の原因になるので注意が必要です。
【防犯リスクがある】
戸建ては公道に接しているため、人が侵入しやすいです。
自分で防犯ライトをつけたり、中にはセコムなどの防犯サービスを利用する方もいます。
【耐用年数が短い】
戸建てはマンションと比較して耐用年数が短いです。
木造の戸建ての耐用年数は22年と言われておりますがこれは実際の戸建ての寿命とは異なります。
メンテナンスをしていけば寿命を築30年を超えても住むことは可能です。
【白蟻の被害がある】
木造の戸建てになると白蟻の被害が出やすいです。
白蟻の被害がでると、耐震性が悪くなり、地震が起こった際に倒壊のリスクが上がります。
5年に1度の防蟻工事を行う必要があり、相場は坪5,000円～10,000円です。
しかし、実際は建物の構造で値段は変わりますので事前に業者に確認しましょう
【駅から遠い】
必ずしもではありませんが、戸建ては駅から遠くなるにつれ多くなります。
田舎の方では駅に近い戸建ても多いですが、都心部では中々ないでしょう。
マンションのメリット、デメリット
マンションのメリット
【共用部分は管理会社が管理】
マンションの共用部分は管理会社が管理してくれます。
そのため、外壁やエレベーター、階段等の修繕を心配する必要はありません。
しかし1点注意が必要なのは、古いマンションだと自主管理といい、管理会社が入っていなく、居住者で維持管理を行わないといけません。
【セキュリティが充実】
マンションだとオートロックや管理人が在中していますので、安心です。
最近だと管理人が24時間体制で在中しているマンションもあるため、女性の一人暮らしでも安心ですね。
【室内がフラット】
古いマンションだと段差がありますが、最近の新築マンションでは室内は全てフラットなので、高齢者の方でも住みやすくなっています。
【立地が良い】
これはマンションの一番醍醐味ではないでしょうか。
マンションは駅に近い物件が多く、通勤や通学で駅を利用する人には便利です。
【耐用年数が長い】
マンションは戸建てに比べ耐用年数が長いです。
しかし、室内の設備関係はリフォームが必要ですので注意しましょう。
デメリット
【管理費、修繕費が必要】
マンションは毎月決まった額の、管理費と修繕費を支払わなければなりません。
マンションによって異なりますが、平均25,000円～35,000円になります。
【駐車場にお金がかかる】
戸建てとは違い、毎月、管理費、修繕費と一緒にお金がかかります。
【上下左右の騒音問題】
マンションの場合、外部の騒音（例、車の騒音等）はあまり感じにくいですが、
上下左右の居住者の騒音は感じやすいです。
逆に自分の部屋での騒音も周りに聞こえやすいです。
【風通しが悪い】
マンションの場合は戸建とは違い、玄関側とリビング側の2カ所にしか窓がないため風通しは悪いです。
しかし、角部屋になると窓の数が増えるため、中部屋よりは風通しは良くなります。
【リフォームに制限がある】
マンションの場合、管理規約でリフォームの制限がある場合があります。
例えば、玄関ドアやサッシは勝手に取り換えするのはNGなケースが多いです。
戸建てかマンションかは資産価値で決めるのも大事
戸建てとマンションを選択する上で資産価値を考えるのはとても大事です。
僕は不動産を購入するメリットの中でいちばん大事なのが資産の価値だと思います。
賃貸とは違い、将来的に売却できるのが持ち家の大きなメリットですが資産の価値がなければ、そのメリットが無くなります。
そこで家を購入しようと思った際に、誰にでも出来る意識して欲しいことがあります。
それは家を購入しようとしているエリアが戸建て市場か、マンション市場かを調べることです。
方法は簡単です。
アットホームやスーモでお探しエリアの戸建ての数とマンションの数を調べることです。
私は愛知県の田舎に住んでいますが、私のエリアでは2022年7月現在のアットホームのマンション掲載数は8件です。
それに対して戸建ては新築と中古を合わすと80件以上の掲載数があります。
この数字を見るだけでも私の住んでいるエリアは戸建て市場だということが分かります。
つまり、マンションを売ろうと思っても、戸建て市場のためあまり買い手がつきにくいです。
もちろん絶対に売れないというわけでは無いです。
戸建てかマンションで迷っている人は自分の住んでいるエリアが戸建て市場かマンション市場か確認して選択するのをオススメします。
結論
結論から言うと戸建てとマンションどちらが良いという正解はありません、
人によって異なります。
どちらにもメリット、デメリットがありますので、それらを理解した上で選択するのが良いでしょう。
しかし、自分が探しているエリアが戸建て市場かマンション市場かは必ず確認して下さい。
これは資産価値に大きく関わります。
アットホームやスーモを見て、明らかに戸建ての方が掲載数が多い場合は、戸建て市場の可能性が高いため、戸建てを選択するほうが将来的な売却には有利だと思います。
反対にマンションの方が掲載数が多い場合はマンションのほうが良いと思いますし、戸建てとマンションの掲載数が同じであればどちらも資産価値はあると思います。
本日は以上です。
皆さんのお役に立てると嬉しいです。
ありがとうござました。
建売住宅と注文住宅はどっちが良いの？メリット・デメリットを含めて解説します。
お世話になります(^^)/
不動産歴6年目のますおです。
この記事を読んでいる方の中には、新築戸建の購入を検討する際に、建売住宅と注文住宅で悩んでいる方も多くもいると思います。
そこで今回はそれぞれのメリット・デメリットを解説していきたいと思います。
そでれはどうぞ！
この記事はこんな方にオススメ
- 建売住宅と注文住宅で悩んでる
- 建売住宅、注文住宅のメリット・デメリットが知りたい
- 建売住宅はなんで安いのか知りたい
目次
建売住宅と注文住宅
建売住宅と注文住宅は同じ新築戸建てですが、違いも多くあります。
一つずつ説明していきたいと思います。
建売住宅、注文住宅とは
建売住宅とは、建売会社によって既に完成した家が販売されている新築戸建です。
稀に借地に建築されている建売住宅もありますが、基本的に購入する際は土地もセットになります。
注文住宅は一から自由設計を行い、施主の思い描く間取りやプランで建築を行っていきます。
土地は別途で探します。
建売住宅のメリット・デメリット
メリット
【注文住宅と比較して予算を抑えれる】
建売住宅は注文住宅と比較すると価格が低いです。
価格が低い理由として以下の点です。
・建築資材を大量発注
大手になると年間数万棟の建築を行います。
そして建売住宅の特徴としては同じような見た目の家を大量に建築しますので、建築資材を大量発注して、仕入れを安くすることが出来ます。
・土地を安く仕入れている
建売会社は建築して販売するにあたってまず、自分たちで土地を購入する必要があります。
そこで、土地を相場の6～7割くらいの価格で購入しています。
なぜ、安く購入できるかというと、例えば500坪の土地を一般の買主が購入するには金額的にも大きさ的にも難しいです。
また、一般の売主が土地を分筆して不特定多数の方に販売するのは宅建業法違反になります。
そのため、一般の買主では買えないような土地を建売会社が安く購入して、分筆します。
このような理由で土地を安く仕入れています。
・販売を仲介会社に任す
これは建売会社にもよるので一概には言えませんが、大手の建売会社は販売を仲介者に依頼しているケースがあります。
そのため、広告費や人件費の削減が出来ます。
【契約前に家を見ることができる】
建売住宅は既に完成している新築戸建のため、購入前に家を見学できます。
注文住宅だと、実際のイメージが湧きにくく、建築した後にこうすればよかったなとなりがちです。
建売住宅だと、引っ越し後イメージと違ったとはなりにくいです。
【引っ越しまでが早い】
建売住宅は契約から引き渡しまで約1か月ほどで行うことが出来ます。
また、注文住宅とは違い、土地と建物がセットになっていますので、契約手続きの負担も少ないです。
【住みやすい間取り】
建売住宅の間取りはプロが今までのお客様の意見を取り入れてプラン作成を行い建築しているので、住みやすい間取りになっています。
デメリット
【個性がない】
建売住宅はコスト下げるために、同じ建築資材を大量発注しています。
そのため、似たような家が立ち並ぶことになります。
【変更が出来ない】
建売住宅を見学して、気に入らないポイントがあったとしても、変更をすることは出来ません。
稀に完成前の購入だと外壁の色、壁紙の色を選択することが出来ますので、完成前に購入する場合は事前に確認をしましょう。
注文住宅のメリット・デメリット
メリット
【自由設計できる】
注文住宅の一番の醍醐味とよべるのが間取りや、工法（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造）等を全て自分の思い通りに出来ます。
また、テレワークルームを作ったり、音楽好きなら防音室を作る等、建売住宅ではない、オリジナルを作れます。
【建築のプロセスを確認できる】
これも注文住宅の大きなメリットでしょう。
建売住宅では既に完成しているもの購入するので、家のイメージは出来ますが
建築中の状況を確認することは出来ません。
施主がたまに顔を出すだけでも職人さん達も気が引き締まり、丁寧な仕事をしてくれるでしょう。
もし、建築中に異変に気づくことが出来れば、工務店に指摘をすることも出来ます。
デメリット
【価格が高い】
建売住宅に比べると圧倒的に価格が高いです。
もちろん注文住宅には低価格〜高価格と幅広いハウスメーカーさんや工務店がありますので一概には言えませんが、ローコストの注文住宅でも建売住宅の価格にはかなわないと思います。
しかし、最近では全て自分たちで決める自由設計だけではなくセミオーダーという商品もあります。
これは、間取りの種類が事前に用意されており、その中から選択して、家を建築していくような流れです。
選択肢が限られているため、コストを抑えることが出来ます。
しかし、狭小地や変形地だとセミオーダーが出来ない可能性もあるので、事前に確認するのが良いでしょう。
【土地を探す必要がある】
最初から土地を持っている人は大丈夫ですが、土地がない人は土地探しから始める必要があります。
大手のハウスメーカー等は土地探しを一緒に手伝ってくれますが、中には土地探しは業務外の建築会社もいます。
【引越しまでが長い】
注文住宅は土地探しから始まりますが、良い土地を見つけて契約をしてから、長いと引き渡しまで3ヶ月ほどかかります。
その間に建築行為を行うのは基本的に出来ません。
土地の引き渡しを終えてから、建築がスタートしますが、早くて3ヶ月、長いと1年位かかります。
特に人気のハウスメーカーさんでは職人さんの確保が出来なかったり、建築資材の確保が出来ない場合があり、完成までには時間を要する場合があります。
【土地の住宅ローンがスタートする】
住宅ローンの種類にもよりますが、土地の住宅ローンが先に始まる場合があります。
そうなると、今お住まいの家賃＋土地ローンが2重でかかります。
注文住宅の場合、住宅ローンでいくつかの種類（土地建物1本ローン・土地建物2本ローン、つなぎ融資等）があるので、プラン作成よりも前に住宅ローンの確認をしておくのをオススメします。
建売と注文どっちが良いのか
答えになっていないかもしれませんが、人によります。
ただ、注文住宅はかなり費用に負担がかかるので、なんとなく注文住宅を建てたい、くらいの気持ちだったら僕は建売住宅の方が良いと思います。
また、これは私が不動産業務を行っていて感じることですが、万一、購入後数年たって売却という選択になった時は、建売住宅の方が売りやすい印象です。
理由は購入時の値段が安いため、住宅ローンの残債も少なくなり安い金額で売りに出せるからです。
中古戸建を探している方は安い価格の物件を探している方が多いため、建売住宅のほうが売りやすいということになります。
しかし、家にこだわりがあり、個性をだして、自分だけの住みやすいお家を建築したい方は注文住宅を選択するのが良いです。
まとめ
【建売住宅】
同じ様な家が立ち並び個性はなく、気に入らない部分があっても変更は出来ない。
しかしコストを抑えることができ、契約から引き渡しが早い。
また、購入前に実際に住む家を見ることが出来るため、引っ越ししてからイメージと違うことは起こりにくい。
【注文住宅】
価格が高く、引越しをするまで1年以上かかるケースがある。
しかし、個性があり、自由設計で夢の家を叶えることが可能。
家が完成するまでのプロセスを見ることが出来るのも魅力の一つです。
【ますおからのアドバイス】
建売住宅、注文住宅どちらを選択をするか悩むとは思いますが、
なんとなく注文住宅を建てるのはオススメしません。
まずは建売住宅を見てみるのをオススメします。
建売住宅で十分満足が出来るのであれば、コストを抑えることが出来るため、他の趣味に費用をだすのも幸せな選択かもしれません。
以上です。
皆様のお役に立てると嬉しいです。
ありがとうございました‼
不動産業界ってブラック？業界の良い面、悪い面を教えます。
こんにちは＼(^o^)／
不動産歴６年のますおです。
本日は不動産業界はブラックなのか？不動産業界の良い面、悪い面について記事にしていきたいと思います。
新卒の就職活動の学生さん、転職で不動産業界でチャレンジしてみたい方、全ての方々のためになりますので、ぜひ、参考にしていただけると嬉しいです。
それではどうぞ！
この記事はこんな方にオススメ
- 不動産業界ってブラック？
- 稼げるイメージがあるけど本当なのか
- パワハラのイメージがある
- 残業は多いのか
- ノルマが大変そう
- 退職率が高いイメージがある
目次
不動産業界はブラックと言われる理由
不動産業界はブラックなイメージがあると言う人は多いと思います。
何をもってブラックと捉えるかは個人次第なので、何とも言いにくいのはありますが、ブラックと思われる理由がいくつかあるのでご説明します。
ノルマがきつい
不動産営業には必ずといっていいほどノルマがあります。
最近の不動産会社、特に新卒採用をしている様な大手の不動産会社はノルマでなく目標という呼び名にしていますが、正直、意味は一緒です。
僕も新卒で大手の不動産会社に入社する際、人事の担当者に「ノルマじゃなくて目標だからのびのびやっていこう」と言われましたが、現場に行くとしっかりノルマでした。
どの不動産会社でもノルマはあるのですが、肝心なポイントがあります。
- 上司に相談ができる環境
- ノルマが達成できなかったとき、サポートしてくれる同僚、上司
- ノルマを達成しないと残業をさせられないか
このあたりがブラックかそうでないかの違いだと思います。
不動産会社は給与体系が歩合制がほとんどです。
そのため、みんな自分の事に必死になりがちです。
また、事務所の店長や所長はお店全体の売上がノルマになっているので、優秀な営業マンに反響をわたし、その他の営業マンはできる営業の雑用を行い結果、成績が上がらないということがあります。
そのため、ノルマがあるのは仕方ないですが、上司がサポートや教育をしっかりと行ってくれる環境なのか、しっかりと確認するのが良いです。
残業が多い
不動産業界は残業が多いイメージはあると思います。
理由は営業相手が法人ではなく一般顧客だからです。
不動産業界の中でも売買、賃貸、仲介、買取、様々な職種があるので一概には言えませんが、一般顧客のスケジュールの合わして、夕方までは接客をします。
夕方までの接客が終わってから、契約書類の作成、広告チラシの作成等の事務作業を行いますので、残業が多くなってしまいます。
最近はかなり減りましたが、案件が重なると22時や、日をまたぐこともあります。
ある程度の残業は覚悟して入社するのが良いとは思いますが、残業代がちゃんと出るか確認しておくのは大事です。
ただ、リアルな話、残業代は出ても、タイムカードを切ってから働くような流れの会社はブラックですね。
また、最近は人材確保のために出来る限り残業させない会社が増えているのも事実です。
私の前職の大手不動産会社も一定時間になるとパソコンが強制終了して残業が出来ないようにしているところも多くなっています。
パワハラはあるのか
会社によりますとしか言いようが無いのですが、他の業界に比べるとあるとは思います。
僕自身、幸いなことにパワハラを受けたことはないですが、不動産業界で働いている友人達と話しているとパワハラがあると聞くことはあります。
これに関しては配属先での運の要素も強いですが、今の時代、どの企業もコンプライアンスをかなり意識してますので、少なくとも大手不動産会社でパワハラは少なっています。
パワハラがあったとしても、誰かが本社に報告してすぐに異動や減給になります。
離職率が高い理由
不動産業界は他の業界に比べて、離職率が高いイメージはあると思いますが実は最近では定着率が良くなってきています。
厚生労働省が発表している「令和2年雇用動向調査結果の概要」では不動産業界の離職率は14.8％となっています。
また、退職の理由は必ずしもネガティブではありません。
以下の２点が多いです。
- きつくて辞める
- 独立のため辞める
まずひとつ目はきつくて辞める方は多いです。
残業の多さ、ノルマによるプレッシャー等による心疲れ、また、歩合制の会社が多いので成績不振による給与の低さ等で退職されていく方はいます。
又は、独立していく方が多いのもこの業界の特徴です。
特に不動産仲介業に関しては不動産を右から左に流していく仕事ですので、費用がかかりにくため、独立がしやすいです。
クレームが多い
不動産業界はクレームが多いです。
不動産業界は一般顧客に対して不動産の提案をするBtoCビジネスです。
BtoCはクレームが多いと言われますが、不動産は人生の中でも1番の高単価の買い物です。
普段、気軽に購入するものではないので、お客様もかなり細かいところまで注意しています。
ちょっとしたミスや連絡遅れでもクレームに繋がっていきます。
休みに電話が鳴る
不動産業界は休みの日にも電話が鳴ります。
相手が一般顧客のため、仕方ない事でもありますが、休日はゆっくり休みたい人には大変です。
しかし、会社によっては休みの日は携帯を会社においていくところもあるみたいです。
不動産業界の良いところ
先ほどは不動産業者がブラックと言われる理由について述べていきましたが、良い部分もありますので、書いていきたいと思います。
稼げるチャンスがある
不動産業界の給与体系は歩合制が多いです。
そのため、成果を出せば出すほど給料は青天井に上がります。
僕の知っている人だと30代のサラリーマンで年収4,000万円くらいの人もいます。
このクラスは中々難しいかもしれませんが、20台で年収1,000万円超えは十分、狙えると思います。
達成感がある
不動産は高単価で、専門性も強く求められます。
また、新卒で入社するなら、お客様は自分よりも年上の人が多いでしょう。
目上の方に対して、しっかりと提案して無事に取引を終えることが出来れば、大きな達成感があります。
僕自身、23歳の時に、40代のお客様から「有難うございます。頼りになりました。」と言われたときは本当にうれしくて、この仕事してて良かったと思いました。
学歴や経験がなくても上へいける
不動産業界は良くも悪くも成果を出せば上に行ける可能性が高いです。
そのため、学齢にコンプレックスを抱えていたとしても、関係なくチャンスがあります。
僕の周りでは中卒でも管理職や高給料を得ている方がたくさんいます。
若くして上へ行ける
先程の内容と似ていますが、不動産業界では年功序列ではなく成果によって昇進します。
若いうちから上へ行きたい方にはチャンスが大いにあります。
まとめ
【不動産業界がブラックと言われる理由】
- ノルマがきつい
- 残業が多いところが多い。（最近改善されてるところも多い）
- クレームが多い
- 歩合制のため、成果を残せないと給料が低い
- 休みの日も電話が鳴る
【不動産業界の良いところ】
本日は以上です。
不動産業界、厳しいことがある反面、チャンスもある業界です。
向き不向きはあると思いますが、興味がある方は挑戦してみると良いと思います！
ありがとうございました！
土地購入、買主で確定測量するのは危険‼
皆様、こんにちは＼(^o^)／
不動産歴６年のますおです。
本日は土地購入の際の確定測量について記事にしたいと思います。
土地を購入する際、必ず出てくる「確定測量」
確定測量は売主にしてもらうほうが良いのか、もしくは買主で行うほうが良いのか？
確定測量の重要性や注意点を記載していきたいと思います。
それではどうぞ！
この記事はこんな方にオススメ
- 確定測量ってなに？
- 確定測量の注意点が知りたい
- 確定測量せず家は建てれないの？
- 売主が確定測量しないと行っているけど、大丈夫？
確定測量とは
確定測量とは以下の２点を確定することです。
- 土地の面積や形状を確定
- 売買対象地に接する全ての隣地境界線を確定
境界の確定は売買対象地所有者、隣地所有者、前面道路管理者（行政）の立会いのもと、行われます。
そして土地家屋調査士が図面を作成し、売買対象地所有者、隣地所有者、前面道路管理者（行政）全てが署名捺印をすることで確定測量図が完成します。
もし確定測量が完成していないと隣地との境界線が確定していないということです。
確定測量の注意点
取引によって変わりますすが、基本的に土地を購入する際は、売主にて確定測量をしてもらい、その後、所有権を買主に移転します。
そして土地取引で一番揉めるのは確定測量あり、その理由は土地取引には関係ない第三者（隣地）が関わるからです。
危険な理由はいくつかあるので、一つづつ説明していきます。
確定測量図は必ず作成できるとは限らない
確定測量図を完成させるためには土地家屋調査士が作成した、売買対象地所有者、隣地所有者、全道路管理者（行政）の署名捺印が必要です。
しかし、隣地の所有者が境界の位置に納得できずに印鑑を押さないであったり
空き家になっていて、隣地と接触出来ず、署名捺印をもらいないケースは結構あります。
そうなった場合、確定測量が不調に終わり、尚かつ所有権は買主に移転しているので確定測量図無しで家の建築をしないといけません。
隣地と揉めている可能性がある
家を建築する際、隣地トラブルが起こっているのは嫌ですよね、
隣地トラブルが起こっている場合は、確定測量の際、隣地が印鑑を押してくれないケースが多いです。
そのため、土地の売買取引で売主が頑なに確定測量はしないと言ってきたら、隣地と揉めている可能性があるので、注意してください。
越境物や共有物の確認
確定測量では隣地境界線が確定するので、越境物や共有物の有無がわかります。
越境物とは自分の敷地から他人の敷地へ、他人の敷地から自分の敷地へ所有物が敷地をまたぐことです。
例えば屋根や雨樋等、ブロックフェンス等の工作物があります。
越境物が確認された場合、原則、敷地をまたがないように解消します。
しかし、屋根や雨樋は現実的に解消するのは難しいので、その際は「将来立て直す際は敷地をまたがないで下さい。」という覚書を交わします。
あまりにも大きく越境している場合は家を建てる際の建築確認や住宅ローンの審査が通らない可能性もあります。
確定測量を買主が行うのは危険
上で述べた確定測量の注意点から、買主が確定測量をするのは危険です。
基本的に土地の売買契約をする際は、売主に確定測量をしてもらいます。
万一、隣地と境界位置で揉めるなどして確定測量が不調になった場合は、買主が白紙解約が出来る特約をつけることが多いです。
所有権移転後に買主が確定測量をしようとして、確定測量が不調になった場合でも、所有権が買主へ移転しているため白紙解約ができません。
そのため、確定測量は所有権移転までに売主に行っていただいたほうが良いのです。
確定測量図無しで建築するのは危険
先程、所有権移転までに売主に確定測量を行って貰って方がよいと言いました。
では、確定測量図無しで家を建築することはできるのか？という疑問が生じると思います。
結論を言うと、確定測量図無しで家を建築することは可能です。
しかし、確定測量図が無いということは、隣地との境界線が確定してないということになるので、家を建築した際に隣地に「ここは私の敷地だ」と言われる可能性があります。
実際にあったケースで言うと、ブロック塀です。
家を建築する際、隣地との境界部分にブロックフェンスを施工する方は多いと思います。
隣地境界線の際で施工することが多いので、確定測量図無しでは隣地と揉める原因になることがあります。
もし、確定測量をせずに建築するのであれば、隣地との境界線から、かなり余裕をみてブロックフェンや家の建築をするのが良いと思います。
まとめ
- 確定測量とは土地の面積や形状、売買対象地に接する全ての隣地境界線を確定すること
- 確定測量は売主にしてもらう方が絶対に良い
- 売主が確定測量を拒むのは隣地トラブルの可能性がある。
- 確定測量にて越境物の確認ができる。
- 確定測量が不調になった場合は白紙解約できる特約をつけよう
- 確定測量図無しで建築はできるが、隣地と揉める場合はあるので危険
本日は以上です。
皆様のお役に立てると嬉しいです。
旗竿地は買わないほうがよい？メリットとデメリットを解説します。
こんにちは(^^)/
不動産歴6年のますおです。
本日は旗竿地について解説していきたいと思います。
この記事はこんな方にオススメ
- 旗竿地ってなに。
- 旗竿地の購入を検討しているが、本当に大丈夫？
- メリットとデメリットが知りたい。
目次
旗竿地とは
旗竿地とは敷地と道路の接している部分が短く、奥に家を建てる敷地が広がっている土地です。
その形が旗竿に似ているため、旗竿地と呼ばれていますが、別の言い方で「延長敷地」や「路地上敷地」と呼ばれることもあります。
ちなみに綺麗な四角形のお土地は整形地と呼びます。
旗竿地はこうして生まれる
旗竿地は不動産会社による分筆により生まれる事が多い。
まず、土地の販売は大きさと坪単価による値段設定が大事です。
例えば120坪の土地を売りに出そうとします。
その地域の坪単価30万だった場合、120坪×30万円＝3,600万円になります。
そもそも120坪という大きな土地を一般の買い手様は求めてなく、値段も3,600万円だと建築費用を考えると一般家庭では中々、手が届きません。
そのため、不動産会社が下記の様に50坪と70坪に分筆して土地の大きさと値段設定を売れやすいようにします。
このような形で旗竿地は生まれるのです。
旗竿地のメリット
値段が安い
旗竿地は整形地と比較して値段が安いです。
その地域の整形地の7割ほどの価格になります。
（例）整形地→1,000万円 旗竿地→700万円
プライベート空間が作れる
整形地だと前道を歩いている人や交通の目がありますが、旗竿地だと道路から奥に入った部分で家の建築をするので、前道の通る人の目は気になりにくいです。
子供の心配が減る
交通量の多い前道だと、小さい子供が外に出ると危ないです。
旗竿地だと前道に到達するまでに距離があるので、安心です。
旗竿地のデメリット
駐車スペースが狭い
旗竿地は道路と接している部分がとても短いため、駐車スペースが狭く縦列駐車になるケースが多いです。
一番短い間口だと2mになるので、大きな車を乗っている人だと駐車が困難でしょう。
しかし、最近の分譲地では旗竿地であっても、並列駐車が2台可能になるように分筆するケースが増えてきています。
日当たりが悪い
旗竿地では家と家の距離が近いケースが多いため、日当たりが悪いケースあります。
もちろんの敷地の大きさによりますが、建築する前にハウスメーカーや工務店に相談するのが良いでしょう。
建築費用が高い
家を建築する際、重機を使い建築資材の搬入等を行いますが、旗竿地だと家の前まで持って行けず、人力で行う必要があります。
そうなると人件費が上乗せされますので、建築費用が高くつきます。
家の解体をして新築する場合は、解体費用も高く付きますので事前に確認が必要です。
また、上下水道や都市ガスの引込み管も前面道路から長く伸ばす必要がありますので、整形地に比べると費用がかかります。
旗竿地の注意点
間口の確認
家を建築する際は間口が2m以上でなければいけません。
間口が2m以下では接道要件は満たされず、家を建築することは出来ないです。
また、路地状部分の長さによっては2ｍ以上の間口は必要なケースもあります。
市場には間口2m以下の接道要件を満たしていない土地も、市場にでていますので、購入前には必ず確認が必要です。
資産価値が低い
旗竿地購入のメリットで「値段が安い」と述べましたが、これは逆に言うと自分が売るときも値段が低いです。
また、整形地と旗竿地では整形地の方が人気が高く、売るのが少々大変なケースもあります。
不動産会社等への買取だと、旗竿地は買わないという業者様もいます。
周りの家を確認
旗竿地では周りの家をしっかりと確認しましょう。
特に、分譲地ではまだ周りの家が建築されていないケースも多いと思います。
周りの確認をしないといざ家を立てた際に、「日当たりが思っていたよりは悪い」、「風通しが悪い」等、想定外なことが起こる可能性があります。
まとめ
旗竿地とは敷地と道路の接している部分が短く、奥に家を建てる敷地が広がっている土地。路地状敷地や延長敷地とも呼ばれる。
【旗竿地のメリット】
- 整形地とくらべると値段が安い。整形地の7割ほど
- 前面道路から奥に行った敷地に家が建っているのでプレイベート空間を作れる
- 子供が遊んでいてもすぐ前が道路ではないため、安全
【旗竿地のデメリット】
- 駐車スペースが狭い。しかし最近は、並列駐車ができるように工夫している旗竿地もある
- 敷地の大きさにもよるが日当たりが悪くなる可能性がある
- 建築資材、ライフラインの費用が整形地比べると高くなる可能性がある
【旗竿地の注意点】
- 間口の確認。間口が2m以上ないと接道要件を満たさず建築不可。路地状部分の長さによっては間口が2m以上必要。
- 整形地と比べると資産価値が低い。
- 日当たりや風通しがどれほどとれるか注意
本日は以上です。
少しでも皆様のお役にたてると嬉しいです。
今後とも宜しくお願い致します。
宅地建物取引士はどんな資格？仕事内容を含めて解説します。
こんにちは＼(^o^)／
不動産歴６年のますおです。
本日は宅地建物取引士についてです。
宅地建物取引士はどんな資格でどのような需要があるのかを、解説していきます。
それではどうぞ！
この記事はこんな方にオススメ
宅地建物取引士とは
宅地建物取引士、通称宅建士は国家資格であり、簡単に言うと不動産のスペシャリストです。
年に１度、試験が行われ合格率は約15％～18％。 毎年約３万～4万人の合格者がいます。
宅建士は重宝される
不動産業界で、宅建士は重宝されます。
その理由としては以下の理由が挙げられます。
それでは一つずつ説明していきます。
宅建士にしか出来ない業務
不動産取引では多くの業務がありますが、宅建士にしか出来ない業務があります。
- 重要事項説明
- 重要事項説明書の記名押印
- 売買契約書の記名押印
重要事項説明
不動産取引を行う上で、不動産の売買契約前に重要事項の説明を行う必要があります。
重要事項説明とは簡単に言うと、物件の説明書のようなものです。
以下のような説明を行います。
- 不動産の表示
- 不動産会社の詳細
- 供託所の説明
- 売主の情報
- 登記情報
- 都市計画法
- 建築基準法
- 道路
- インフラ供給状況
- 建物状況調査
- アスベスト使用調査
- 売買代金に関する事項
- 売買代金以外に授受される金額
- 契約解除
- 融資
- 手付金の預かり処置
ざっくりこのような内容があります。
売買契約前にその不動産の内容を細部にわたってご説明します。
そして買主にご納得頂き、売買契約に進みます。
不動産会社の担当者が宅建士の資格を持っていない場合、重要事項説明のときだけ、資格を持っている別のスタッフが説明を行う形になります。
実際に私も不動産会社に入社した際、宅建士の資格を持っていなかったため、重要事項説明は先輩社員に代わりに行って頂いておりました。
※売買契約書の説明は宅建士である必要はありません。
重要事項説明書、売買契約書の記名押印
先程、説明した重要事項説明書には宅建士による記名押印が必ず必要です。
売買契約書の説明は宅建士である必要はありませんが、売買契約書の記名押印には宅建士によるものでないといけません。
従業員の数に応じて宅建士を設置しないといけない
不動産業を営むにあたって専任の宅建士を設置しないといけません。
専任の宅建士とは宅地建物取引業を営む事務所に「常勤」していることです。
もちろん、友達の宅建士に名義貸ししてもらうことは違法にあたり、罰則があります。
また、設置の数は場所によって異なります。
- 事務所→業務に従事する者の５分の１以上
- 事務所以外で専任の宅建士を設置すべき場所→１人以上
１、不動産業を営む事務所では業務に従事する者の５分の１以上の専任宅建士を設置する必要があります。
（例）
従業員が３人の場合→専任の宅建士１人
従業員が６人の場合→専任の宅建士２人
２、事務所以外で専任の宅建士を設置すべき場所というのは細かく言うと、難しいのでここでは簡単に言います。
事務所以外で「購入の申込み」や「売買契約を締結」を行うのであれば宅建士を置く必要性があると言えます。
例えば新築分譲マンションの案内所や展示会等が挙げられます。
万一、専任の宅建士を設置していないと罰則になります。
また、現状、専任の宅建士の数がクリアしていても、退職により規定人数が不足する際は２週間以内に専任の宅建士を設置する必要があります。
宅建士は就職に有利
結論から言うと、就職、転職にはかなり有利です。
以下の点が理由となります。
先程、説明したように宅建士にしか出来ない業務があるため、本来は接客をする営業マンは全員、宅建士であることが望ましいです。
重要事項説明だけ別のスタッフが行うのは時間がもったいなく、企業にとっては取引を一貫して行える営業マンを求めています。
そもそも、不動産業を営むにあたって事務所に専任の宅建士を設置しないと業務が出来ません。
そして、私もそうでしたが、意外と宅建士を持っていない人は多いです。
宅建資格を取得するには平均して500時間ほど必要と言われいます。
働きながら取得するのは大変なので企業としては初めから持っていると採用したくなります。
担当の営業マンが宅建資格を持っていなかった場合
よくある質問で、住宅購入で不動産会社に行った際、担当者に宅建士の資格がなかった場合は担当を変更した方がいいのか？というのがあります。
結論、私の考えは「宅建士の資格がなくても担当者に知識があれば問題なし！」です。
宅建士を持っていないからと言って、その担当者が駄目と判断する必要はありません。
業務的な知識は参考書ではなく現場で身につきます。
実際に私の回りには宅建士の資格がなくても、知識が豊富で素晴らしい営業マンはたくさんいます。
不安なら、「不動産業界は何年目ですか？」と質問するのが良いでしょう。
5年以上働いてればそれなりの知識等はあると思います。
逆に宅建士の資格があったとしても、業務的な知識がなければ意味がありません。
運転免許をもっていても車の運転があまりうまくない人がいるのと同じです。
その担当者をしっかりと見極めるのが良いと思います。
まとめ
- 宅地建物取引士は国家資格である不動産のスペシャリスト。
- 年に1度の試験で合格率は約15％～18％。
- 重要事項説明、記名押印（重要事項説明書、売買契約書）は宅建士でないと出来ない業務。
- 不動産業を営む事務所では従事者の5人に1人以上宅建士を設置しないといけない。
- 宅建士の資格は不動産業界への就職にかなり有利。
- 担当者が宅建士の資格がなくても知識があれば特に問題なし。
- 不動産会社で働いている人も意外と宅建士の資格をもっていない。
本日は以上です。
皆様のお役に立てると嬉しいです！
今後とも宜しくお願い致します。
仲介手数料を払わずに家は買えます！現役不動産営業マンが解説します。
こんにちは(^^)/
不動産歴6年のますおです。
家を購入しようと思ったとき、仲介手数料が高いと思うことはありませんか？
そこで、仲介手数料を支払わずに家を購入する方法をご説明します。
それではどうぞ！
この記事はこんな方にオススメ
- 仲介手数料ってなに？
- 少しでも安く家を買いたい
- どういう場合に仲介手数料はかからないの？
- 広告の時に「媒介」ってみるけどどういう意味？
目次
仲介手数料とは
仲介手数料とは不動産仲介会社に支払う報酬です。
売主は家を売るとき、自分で販売を行ってくのは難しいため不動産仲介会社に売却の依頼をします。
仲介会社は売主より依頼を受けると、広告活動を行い買主をさがします。
仲介手数料の金額
仲介手数料は取引価格によって代わります。
（例）取引価格3,000万円の場合→1,056,000円
上記報酬額はあくまで上限です。
宅建業法では上限以上を請求すると違反になります。
つまり、上限以内であればいくらでも大丈夫であり、極論0円でも大丈夫です。
仲介手数料は売主と買主の双方からもらえる
不動産仲介会社は売買契約を成立させると売主と買主の双方に仲介手数料を請求できます。
また、不動産仲介には2種類の形態があります。
- 売主も買主も同じ不動産会社が仲介をする
- 売主は不動産会社A、買主は不動産会社Bが仲介をする
パターン１を業界用語で『両手』と言い、パターン２を『片手』と言います。
仲介手数料を支払わずに家を購入する方法
仲介手数料が不要になるケースは売主が宅建業者（不動産会社）の場合です。
売主が個人の場合でも仲介手数料０円で取引出来ますが、複雑な不動産取引を個人間で行うのは危険なので、オススメはしません。
（売主が宅建業者の可能性が高い物件種別）
- 新築分譲マンション
- 土地開発分譲地
- 新築建売住宅
- リノベーション中古戸建、中古マンション
個人の方が、新築分譲マンションや土地開発をして不動産を売るのは難易度が高く考えにくいです。
したがって上記、物件種別だと売主は宅建業者（不動産会社）の可能性が高いです。
取引態様を必ず確認しよう
取引態様とは不動産の取引において不動産会社の立場を示すものです。
取引態様を確認することにより、仲介手数料がかかるか、そうでないかを確認することが出来ます。
売買の場合、具体的に以下の3点があります。
- 売主
- 代理
- 媒介
宅建業法では広告をする際に必ず取引態様を記載しないといけません。
スーモやアットホーム等のポータルサイト、また広告チラシにも記載されております。
万一、記載がされていなかった場合は口頭でも大丈夫ですので必ず確認しましょう。
それでは取引態様を一つずつご説明します。
売主
売主は自らが所有している不動産を自ら取引するケースです。
直接取引であり、仲介をする人がいないため仲介手数料は不要となります。
不動産取引では基本的に一般の個人の方が売主として自ら取引するケースは極めて可能性が低いです。
万一、売主が不道産会社ではなく個人の場合は重要事項説明義務が無くなりますのでかなり注意が必要です。
代理
代理とは売主より代理権を与えられた不動産会社が買主と取引することです。
一見、売主ではない不動産会社がいるので仲介人がいるように感じますが、代理権は「売主の変わりに買主と売買契約を結ぶことが出来る権利」のため、売主と直接取引をしているのと変わりません。
売主と直接取引である以上、仲介手数料は不要です。
しかし、取引内容によっては稀に仲介手数料を求められることがあるため、念の為、仲介手数料の有無は確認しましょう。
ちなみに私は今まで代理を業務を行って仲介手数料を請求したことはありません。
一応言っておくと売主は不動産会社に対して代理業務の報酬を支払っています。
媒介
媒介とは売主と買主の間位に立って取引を行うことです。
売主と買主の直接取引ではなく間に不動産会社がいますので、仲介手数料は必要となります。
仲介と言われることもあり、取引態様で一番多いのが媒介になります。
そして媒介には3つの種類があります。
媒介の種類
先程、媒介についてご説明しましたが媒介には3つの種類があり、ここがかなり重要です。
それでは媒介契約の種類と仲介手数料の関係を一つずつ説明します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は売主が不動産の売却を1社にのみ依頼することです。
自分で買主を見つけて取引することも禁止されています。
依頼後、知り合いで買いたい人がいるので個人間で売買することも原則NGです。
つまり専属専任媒介契約の場合は仲介手数料が必要になります。
しかし仲介会社が値引きをしてくれたり、売主からだけ貰うから買主は仲介手数料不要というパターンがあります。
可能性は極めて低いですが、念のため確認するとよいです。
専任媒介契約
専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様で1社にのみ売却依頼をします。
しかし、自分で買主を見つけて取引することは可能です
売主が自分から買主を見つけて取引する場合は、仲介手数料が不要ですが、実際のところそのようなケースはあまりないです。
専任媒介の場合も仲介手数料は必要だと思ってよいです。
しかし、専属専任媒介契約同様、値引き等はあるかもしれないので確認はするとよいです。
一般媒介契約
一般媒介契約は売却依頼を1社だけではなく、複数の不動産会社に依頼することが出来ます。
自分で買主を見つけて取引することも可能です。
- 新築戸建
- 新築分譲マンション
- 土地開発分譲
- リノベーション中古戸建、中古マンション
上記不動産で、取引態様が一般媒介となっているものは仲介手数料０円で取引できるケースがあります。
１、売主が直接販売しているケースがある。
一般媒介の場合、売主も自ら広告活動を行い販売活動をしているケースがあります。
アットホームやスーモを見ていると同じ物件をたくさんの不動産会社が掲載していることがありますよね。
気になった物件があり、取引態様が一般媒介の場合は他に掲載している別の不動産会社の取引態様を確認しましょう。
もし「売主」を見つければ直接取引が出来ますので仲介手数料は不要となります。
２、仲介手数料0円で取引する不動産会社が増えてる。
一般媒介の場合、売却依頼を受けている不動産会社が複数いるため、買主を見つけて取引をすることが出来なければ、不動産会社の取り分は0円です。
むしろ広告等にかけた費用を考えるとマイナスですね。
だから、何としても買主を見つけ出したいのです。
そのため、買主に対して仲介手数料0円というサービスをします。
ちなみに買主からの仲介手数料が0円だったとしても、売主から仲介手数料を取っているので不動産会社も利益はでています。
また、仲介手数料の値引きはないですが以下の様なプレゼントをしている業者もいます。
- アマゾンギフト券
- クオカード
- カーポート１台分設置
- フロアコーティング施工
- カップボード施工
- ウッドデッキ施工
不動産会社によってサービスは様々です。
ただ仲介手数料が０円の業者を探すのが一番お得であると思います。
まとめ
- 物件広告を見る際は取引態様を確認する。
- 売主と直接取引する場合は仲介手数料は不要。
- 新築戸建、土地開発分譲地、新築分譲マンション、リノベーション中古戸建、中古マンションは宅建業者が売主の可能性が高い。
- 仲介手数料０円のサービスをしている業者が増えている。
本日は以上です。
皆様のお役に立つと嬉しいです。
今後とも宜しくお願いします。
