不動産会社に行った際に確認すべきこと。不動産仲介の仕組みも交えて現役不動産営業マンが教えます。
こんにちは。
不動産業界6年目のますおです。
本日は不動産会社に行った際に確認すべきことを記事にします。
この記事はこのような人にオススメです。
- 不動産会社に行ったけど、提案されるだけで何を聞いてよいかわからなかった。
- そもそも不動産仲介の仕組みって？
- 仲介会社に違いってあるの？
家を購入する際、不動産会社に行く人は多いと思いますが、ノープランで行くと物件の提案だけされる事が多いです。
そのため本記事では不動産会社に行った際に確認すべきポイントと不動産の仕組みを記事にしていきたいと思います。
目次
不動産流通の仕組み
初めに不動産が世の中に流通している仕組みを解説します。
この点を理解するだけで、お家探しがしやすくなると思います。
基本的にはどの不動産会社でも紹介できる物件は同じ
不動産は基本的にどこの不動産会社でも同じ物件のご紹介をすることが可能です。
不動産が世の中に流通する始まりは売主の売却意思です。
売主が不動産会社Aに売却の依頼をしたとします。
そして売却依頼を受けた不動産会社Aが『レインズ（REINS）』と呼ばれるネットワークシステムに物件の登録をします。
『レインズ（REINS）』とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産会社同士の物件共有サイトのようなものです。
分かりやすく言うとスーモやアットホームの不動産業者だけが見れる不動産情報サイトの用な感じです。
そしてレインズから様々な不動産会社B、C、Dが情報を入手して買主に物件のご紹介をします。
売主とは直接繋がりがない、不動産会社B、C、Dも買主に物件の紹介が出来るということです。
ちなみに売主は不動産会社Aだけでなく多数の不動産会社に売却の依頼が出来ます。
例え売主が複数の不動産会社に売却の依頼をしたとしても、不動産流通の仕組みは変わりません。
同じ物件を複数、スーモやアットホームで見るのは不動産会社A、B、C、Dが広告をしているからです。
しかし、全ての不動産会社が紹介出来ない物件もある
不動産流通の仕組みはなんとなく理解できたかと思いますが、実は紹介できないケースもあります。
それは上記不動産会社Aが「レインズ登録をしない」「レインズ登録しても他の不動産会社に紹介させない」という事があります。
売主は売却依頼をする際、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には種類が３つあります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
１．２番の専任媒介契約ではレインズの登録が義務です。
３番の一般媒介契約ではレインズの登録は任意となります。
一般媒介契約は置いといて、専任媒介契約ではレインズ登録をしないといけないにも関わらずレインズ登録しない業者も存在します。
また、レインズ登録していたとしても他の不動産会社から「紹介してもいいですか？」と聞かれた際に、「紹介しないでください」や購入お申込みが入っていないにも関わらず「契約予定なので紹介出来ません」と言う業者様もいます。
これには明確な理由があります。
仲介手数料の仕組みが理由となっています。
売主も買主も不動産会社Aが仲介をする場合は、不動産会社Aは売主、買主の両方から仲介手数料を貰うことが出来ます。
両方から仲介手数料を貰うことを業界用語で「両手」といいます。
一方で、売主は不動産会社A、買主は不動産会社Bが仲介をしたとなると、片方ずつから貰うことになります。
これを業界用語で「片手」といいます。
不動産会社は出来ることなら「両手」を狙いたいのが本音です。
そのため、他の不動産会社には紹介せず、自分たちで売主と買主の仲介を狙います。
また、両手以外の物件は紹介しない業者もいますので、完全に仲介会社に頼るのではなく、自分でもネット等を見て情報を収集すると良いと思います。
不動産仲介以外の業務もサポート
家を購入するには多くの手続きが必要になります。
その手続きをしっかりと最後までサポートしてくれるかを確認することはとても重要です。
良い物件を紹介してもらってもその後の手続きは知りませんと言われるとかなりきついです。
具体的に聞いておきたいポイントを紹介します。
住宅ローン
住宅ローンの手続きは大変なので、サポートしてくれるか確認すると良いでしょう。
中には「住宅ローンの手続きは自分で行ってください」と丸投げするの業者もいます。
また、その不動産会社の付き合いのある1つの銀行だけ紹介されても金利面等の条件が良いとは限りません。
なので、紹介された銀行が1社だけの場合は「他に銀行はないですか？」と質問をすると良いと思います。
個人的には3社ほど住宅ローンの審査をして比較検討するのがよいと思っています。
ただ、1点注意が必要です。
住宅ローンのサポートをして貰うにあたって「融資代行費用」という費用を取る不動産会社もいます。会社によって変わりますが、ざっくり5万円～10万円、提示してくるのが多いでしょう。
物件が見つかって契約前に知ると中々断りにくいので、最初段階で確認しておくとよいと思います。
火災保険
不動産会社では火災保険を提案してくれることも多いです。
しかし不動産会社は火災保険についてはあまり知識がないケースが多いので、必要な場合は保険会社の担当をよび、説明をしっかりと受けるか確認しましょう。
ちなみに、基本的には火災保険は買主が自由に決めてもよいものとなっています。
リフォーム
中古戸建・中古マンションの購入を検討している場合は、リフォームの提案を一緒に受けれると良いです。
仮にその不動産会社でリフォームの契約をしなかったとしても、現地の内覧の際に希望しているリフォーム箇所の費用の概算を聞けると資金計画をする上で役に立ちます。
リフォーム提案が出来ない場合は、別日でリフォーム会社を連れて再度、内覧をしないといけないので、手間がかかります。
近隣調査
近隣調査はやっていない不動産会社のほうが多い気がしますが、個人的には大事だと思います。
近隣調査とは、物件の周辺住民へのヒアリング調査です。
例えば以下の用なものを調査します。
【近隣調査項目】
・近隣トラブルはないか？
・事件や空き巣等はないか？
・騒音、振動、臭気
・近隣の建築計画
・大雨の際、浸水しないか？
・電波状況
・町内会について（年会費、入会金、年間行事等）
・ゴミ出しの場所
ざっくりとこんな感じです。
売主の売却理由が近隣住民からの嫌がらせだった場合、買主にはマイナスポイントになるのでその情報を隠す売主がいる可能性もあります。
そのため、近隣調査を行ってくれるか確認をするのも良いでしょう。
ただしここでも費用がかからないかはしっかりと確認しておきましょう。
また、これから住む予定の物件付近の住民にヒアリング調査をされると、引越しの後、住みづらいと感じる買主もいますので、近隣調査を依頼するかは個人でしっかりと考えましょう。
仲介手数料
仲介手数料は住宅購入の大きな諸費用なので重要です。
仲介手数料の上限は宅建業法で決まっており、取引価格によって変わります。
（例）取引価格3,000万円の場合→1,056,000円
上記表はあくまで上限です。
基本的にどの不動産会社も上限で請求しますが、中にはそれ以下で設定して他社と差別化している業者もいます。
また、仲介手数料は減額せずにプレゼントを行っている業者もいます。
（例）
・水回りコーティング
・カーポート1台分
・ウッドデッキ
・クオカード
・アマゾンギフト券
・ハウスクリーニング
その他にも不動産会社によって様々あります。
仲介手数料がいくらかかるか、またはプレゼントがあるかは確認しておくと良いと思います。
まとめ
・不動産は基本的にどの物件でも紹介できるが例外もあるため、自分でもネット等で情報収集は行ったほうが良い。
・どの不動産会社でも物件情報は似たりよったりですが、仲介手数料の金額やプレゼントがあるなど、サービスは異なる。
・不動産仲介のみだけでなく、引渡しまでの手続き全般をサポートしてくれるか確認すると良い。
本日は以上です。
少しでも皆様の役にたてると嬉しいです。
今後ともよろしくお願い致します。
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ニックネーム：ますお
年齢：28歳
業界歴：6年
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