旗竿地は買わないほうがよい？メリットとデメリットを解説します。
こんにちは(^^)/
不動産歴6年のますおです。
本日は旗竿地について解説していきたいと思います。
この記事はこんな方にオススメ
- 旗竿地ってなに。
- 旗竿地の購入を検討しているが、本当に大丈夫？
- メリットとデメリットが知りたい。
目次
旗竿地とは
旗竿地とは敷地と道路の接している部分が短く、奥に家を建てる敷地が広がっている土地です。
その形が旗竿に似ているため、旗竿地と呼ばれていますが、別の言い方で「延長敷地」や「路地上敷地」と呼ばれることもあります。
ちなみに綺麗な四角形のお土地は整形地と呼びます。
旗竿地はこうして生まれる
旗竿地は不動産会社による分筆により生まれる事が多い。
まず、土地の販売は大きさと坪単価による値段設定が大事です。
例えば120坪の土地を売りに出そうとします。
その地域の坪単価30万だった場合、120坪×30万円＝3,600万円になります。
そもそも120坪という大きな土地を一般の買い手様は求めてなく、値段も3,600万円だと建築費用を考えると一般家庭では中々、手が届きません。
そのため、不動産会社が下記の様に50坪と70坪に分筆して土地の大きさと値段設定を売れやすいようにします。
このような形で旗竿地は生まれるのです。
旗竿地のメリット
値段が安い
旗竿地は整形地と比較して値段が安いです。
その地域の整形地の7割ほどの価格になります。
（例）整形地→1,000万円 旗竿地→700万円
プライベート空間が作れる
整形地だと前道を歩いている人や交通の目がありますが、旗竿地だと道路から奥に入った部分で家の建築をするので、前道の通る人の目は気になりにくいです。
子供の心配が減る
交通量の多い前道だと、小さい子供が外に出ると危ないです。
旗竿地だと前道に到達するまでに距離があるので、安心です。
旗竿地のデメリット
駐車スペースが狭い
旗竿地は道路と接している部分がとても短いため、駐車スペースが狭く縦列駐車になるケースが多いです。
一番短い間口だと2mになるので、大きな車を乗っている人だと駐車が困難でしょう。
しかし、最近の分譲地では旗竿地であっても、並列駐車が2台可能になるように分筆するケースが増えてきています。
日当たりが悪い
旗竿地では家と家の距離が近いケースが多いため、日当たりが悪いケースあります。
もちろんの敷地の大きさによりますが、建築する前にハウスメーカーや工務店に相談するのが良いでしょう。
建築費用が高い
家を建築する際、重機を使い建築資材の搬入等を行いますが、旗竿地だと家の前まで持って行けず、人力で行う必要があります。
そうなると人件費が上乗せされますので、建築費用が高くつきます。
家の解体をして新築する場合は、解体費用も高く付きますので事前に確認が必要です。
また、上下水道や都市ガスの引込み管も前面道路から長く伸ばす必要がありますので、整形地に比べると費用がかかります。
旗竿地の注意点
間口の確認
家を建築する際は間口が2m以上でなければいけません。
間口が2m以下では接道要件は満たされず、家を建築することは出来ないです。
また、路地状部分の長さによっては2ｍ以上の間口は必要なケースもあります。
市場には間口2m以下の接道要件を満たしていない土地も、市場にでていますので、購入前には必ず確認が必要です。
資産価値が低い
旗竿地購入のメリットで「値段が安い」と述べましたが、これは逆に言うと自分が売るときも値段が低いです。
また、整形地と旗竿地では整形地の方が人気が高く、売るのが少々大変なケースもあります。
不動産会社等への買取だと、旗竿地は買わないという業者様もいます。
周りの家を確認
旗竿地では周りの家をしっかりと確認しましょう。
特に、分譲地ではまだ周りの家が建築されていないケースも多いと思います。
周りの確認をしないといざ家を立てた際に、「日当たりが思っていたよりは悪い」、「風通しが悪い」等、想定外なことが起こる可能性があります。
まとめ
旗竿地とは敷地と道路の接している部分が短く、奥に家を建てる敷地が広がっている土地。路地状敷地や延長敷地とも呼ばれる。
【旗竿地のメリット】
- 整形地とくらべると値段が安い。整形地の7割ほど
- 前面道路から奥に行った敷地に家が建っているのでプレイベート空間を作れる
- 子供が遊んでいてもすぐ前が道路ではないため、安全
【旗竿地のデメリット】
- 駐車スペースが狭い。しかし最近は、並列駐車ができるように工夫している旗竿地もある
- 敷地の大きさにもよるが日当たりが悪くなる可能性がある
- 建築資材、ライフラインの費用が整形地比べると高くなる可能性がある
【旗竿地の注意点】
- 間口の確認。間口が2m以上ないと接道要件を満たさず建築不可。路地状部分の長さによっては間口が2m以上必要。
- 整形地と比べると資産価値が低い。
- 日当たりや風通しがどれほどとれるか注意
本日は以上です。
少しでも皆様のお役にたてると嬉しいです。
今後とも宜しくお願い致します。
