買付証明書はキャンセル出来る？注意点も含めて解説します。
こんにちは＼(^o^)／
不動産歴6年のますおです。
家を購入する際、買付証明書を記載した後にやっぱりやめたいと思う人も多いのではないでしょうか？
今回は買付証明書はキャンセル出来るのか？買付証明書の注意点も含めて解説します。
それではどうぞ！
この記事はこのような人にオススメです。
・買付証明書ってなに？
・不動産の買付証明書を出したけどキャンセル出来るのか。
・キャンセルにするには違約金がかかるのか。
・買付証明書の注意点ってあるの？
目次
買付証明書とは
買付証明書は買主から売主に対して「この条件で物件を買いたい」という意思表示をするための書類です。
売買代金の値段交渉やその他の交渉はこの段階で行います。
そして売主と買主の条件がマッチして初めて売買契約のステップに進んでいきます。
ちなみに買付証明書の呼び方は不動産会社により様々で『買付申込書』や『購入申込み書』等をよく見かけます。
買付証明書と売買契約書は違う
買付証明書はあくまで意思表示の書類です。
売買契約書は売主と買主の双方が、条件面を合意し、不動産の売買を締結を証明する書類です。
つまり買付証明書の提出だけでは、法的効力はないため、キャンセルができ、基本的に違約金も発生しません。
売買契約を締結した後は法的効力があるため、キャンセルする場合、違約金が発生します。
買付証明書は何のためにあるのか。
先程、買付証明書には法的拘束力がない説明しましたが、だとすると一体、なんのためにあるのでしょうか。
私は買付証明書の役割は2点あると思っています。
- 売主と交渉するため
- 買主の順番を明確にするため
先程、買付証明書は意思表示だと伝えましたが、意思表示もなく口頭で交渉することはよくないです。
特に値段交渉でよくある話ですが、買主様が「この物件はいくら下がるか売主に聞いて」とご質問頂くことがあります。
意思表示をしない中で交渉をするのは売主様は良い気分ではないですし、交渉がうまくいかなくなる可能性があります。
また、人気のある物件だと買付証明書が複数の買主から集まる場合があります。
不動産購入は基本的に早い者勝ちになります。
口頭だと、お申込みの順番を証明することが出来ないため、買付証明書でしっかりと管理します。
買付証明書をキャンセルした場合、申込金は返金される。
申込金とは購入申込みする際に支払うお金で、決まった金額はなく5万円～10万円が多いです。
申込金の意味合いとしては、買主の意思表示の本気度を売主様へ伝えることです。
しかし、必ずしも払わないといけないという事でもありません。
実際に、申込み金は無しのケースも多くあります。
万一、申込金を支払った上でキャンセルをする場合、返金されますので仲介会社に伝えると良いでしょう。
しかし売買契約を成立した後に支払う手付金は、解約手付となり返金されません。
その違いはお気を付けください。
買付証明書を安易に出すのはよくない。
買付証明書には法的効力がないからと、とりあえず買付証明書をだして1番手をキープしようとする人もいます。
しかし、これは絶対にやらないほうが良いです。
何故か？
それは売主、仲介会社との信頼関係が無くなるからです。
確かにキャンセルすることは出来ますが、その後、「やっぱり買いたい」となっても売主は承諾してくれない可能性もあります。
ましてや別の買主様がいれば、そちらを優先する可能性が高いでしょう。
また、買付証明書がキャンセルになったとなると、仲介会社が悪いと思う売主もいます。
そのため、売却依頼が破棄される可能性もあります。
そうすると仲介会社にも被害が出て、今後良い物件が出ても積極的に紹介したいとはならないです。
やむを得ずキャンセルすることは仕方なくても、購入意思が固まってから提出するのが良いでしょう。
買付証明書提出後に別の買主が内覧してた。
自分が買付証明書を提出した後に、別の買主が物件の内覧をしていると嫌ですよね。
しかし、買付証明書を出した買主が確実に購入すると決まっているわけではありません。
仲介会社は買付証明書のキャンセルを多く経験しているため、仮にキャンセルになった時でも他の買主で話を進めれるようにしていることが多いです。
しかし売買契約が成立した後に、他の買主が内覧しているのは問題ですので、仲介会社に伝えましょう。
買付証明書の注意点
買付証明書を提出するにあたって注意点があります。
理解せず提出してしまうと買い逃したり、思っていた条件で買えなかったりという事があるのでご説明します。
買付証明書の提出後、購入希望金額の変更はできない。
買付証明書に記載した購入希望希望金額を後で変更することは基本的に出来ません。
例えば3,000万円の物件を買付証明書の購入希望価格欄に3,000万円と記載して売主に提出したとします。
後になって安く買いたいと思い、「2,900万円にして欲しい」はNGです。
事前にしっかりと考えたうえで、提出するようにしましょう。
1番手なのに2番手が優先された
基本的に、不動産の購入は一番最初に買付証明書を出した順番で優先順位がつきます。
しかし、この順番がひっくり返るケースがあるのです。
それは値段交渉のケースが多いです。
【こんなケース】
ー－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
3,000万円で売り出ししている物件を2,800万円で買いたいと言い、売主はそれを承諾した。
買主は1番手で買付証明書を提出して200万円も値引いてくれてたので大変喜んでいた。
しかし、契約日前日
仲介会社：他の買主が見つかったので、契約出来なくなりました。
買主：え？ 1番手なのになぜ優先されないのですか？
仲介会社：2番手の人が満額の3000万円で購入すると言ったからです。
買主：だったら僕も満額の3,000万円で購入します。1番手だから優先されますよね？
仲介会社：売主は最初に3,000万円で購入すると言った2番手を優先するといっております。
ー－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
これはかなりショックですよね。
こうならないようには、あらかじめ確認しておく必要があるのでご説明します。
値段交渉ありの１番手の後に、値段交渉なしの2番手がきた場合。
次のような2パターンになります。
・1番手に買い上がれますか？と連絡が入る。
・2番手を優先される。
1パターン目は、値段交渉はしていたが、2番手が満額で買付証明書をだしたので1番手に満額で購入が可能かの確認が入り、買い上がれる場合は1番手を優先する。
つまり1番手は満額であれば購入が出来る。
2パターン目は、先に高い金額で出した2番手を優先する。
つまりい1番手の人は購入が出来ない。
どっちのパターンになるかは売主や不動産会社によってかわるため、値段交渉する前によく確認しておきましょう。
値段交渉の金額
値段交渉の金額があまりに大きいと売主が気分を害してそもそも売ってくれなくなるケースもあります。
しかし、売主も値段交渉が入ることはある程度、覚悟しています。
3,280万円の物件であれば端数部分の80万値引きの交渉が成立することはあります。
僕の感覚だと3,280万円の物件価格であれば、どれだけ大きくでも3100万円くらいがよいかと思います。
ただ、売主の事情で早く売りたいと思っている場合はもっと大きく値段交渉が出来る可能性もあります。
売主にとっては今まで大事にしてきた不動産です。
不動産会社に相談しつつ常識の範囲内で値段交渉をしましょう。
まとめ
- 売買契約成立前であれば買付証明書のキャンセルは出来る。
- 買付証明書の違約金はかからない。
- 申込金を払っている場合は返金される。
- 買付証明書は交渉と順番を確定させるためにある。
- 買付証明書を安易に出してよいことはない。
- 1番手だからと言って絶対に物件を買えるわけでない。
- 値段交渉は常識の範囲内で。
本日は以上です。
皆様の役に立つとうれしいです。
今後ともよろしくお願い板致します。
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ニックネーム：ますお
年齢：28歳
業界歴：6年
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
不動産会社に行った際に確認すべきこと。不動産仲介の仕組みも交えて現役不動産営業マンが教えます。
こんにちは。
不動産業界6年目のますおです。
本日は不動産会社に行った際に確認すべきことを記事にします。
この記事はこのような人にオススメです。
- 不動産会社に行ったけど、提案されるだけで何を聞いてよいかわからなかった。
- そもそも不動産仲介の仕組みって？
- 仲介会社に違いってあるの？
家を購入する際、不動産会社に行く人は多いと思いますが、ノープランで行くと物件の提案だけされる事が多いです。
そのため本記事では不動産会社に行った際に確認すべきポイントと不動産の仕組みを記事にしていきたいと思います。
目次
不動産流通の仕組み
初めに不動産が世の中に流通している仕組みを解説します。
この点を理解するだけで、お家探しがしやすくなると思います。
基本的にはどの不動産会社でも紹介できる物件は同じ
不動産は基本的にどこの不動産会社でも同じ物件のご紹介をすることが可能です。
不動産が世の中に流通する始まりは売主の売却意思です。
売主が不動産会社Aに売却の依頼をしたとします。
そして売却依頼を受けた不動産会社Aが『レインズ（REINS）』と呼ばれるネットワークシステムに物件の登録をします。
『レインズ（REINS）』とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産会社同士の物件共有サイトのようなものです。
分かりやすく言うとスーモやアットホームの不動産業者だけが見れる不動産情報サイトの用な感じです。
そしてレインズから様々な不動産会社B、C、Dが情報を入手して買主に物件のご紹介をします。
売主とは直接繋がりがない、不動産会社B、C、Dも買主に物件の紹介が出来るということです。
ちなみに売主は不動産会社Aだけでなく多数の不動産会社に売却の依頼が出来ます。
例え売主が複数の不動産会社に売却の依頼をしたとしても、不動産流通の仕組みは変わりません。
同じ物件を複数、スーモやアットホームで見るのは不動産会社A、B、C、Dが広告をしているからです。
しかし、全ての不動産会社が紹介出来ない物件もある
不動産流通の仕組みはなんとなく理解できたかと思いますが、実は紹介できないケースもあります。
それは上記不動産会社Aが「レインズ登録をしない」「レインズ登録しても他の不動産会社に紹介させない」という事があります。
売主は売却依頼をする際、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には種類が３つあります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
１．２番の専任媒介契約ではレインズの登録が義務です。
３番の一般媒介契約ではレインズの登録は任意となります。
一般媒介契約は置いといて、専任媒介契約ではレインズ登録をしないといけないにも関わらずレインズ登録しない業者も存在します。
また、レインズ登録していたとしても他の不動産会社から「紹介してもいいですか？」と聞かれた際に、「紹介しないでください」や購入お申込みが入っていないにも関わらず「契約予定なので紹介出来ません」と言う業者様もいます。
これには明確な理由があります。
仲介手数料の仕組みが理由となっています。
売主も買主も不動産会社Aが仲介をする場合は、不動産会社Aは売主、買主の両方から仲介手数料を貰うことが出来ます。
両方から仲介手数料を貰うことを業界用語で「両手」といいます。
一方で、売主は不動産会社A、買主は不動産会社Bが仲介をしたとなると、片方ずつから貰うことになります。
これを業界用語で「片手」といいます。
不動産会社は出来ることなら「両手」を狙いたいのが本音です。
そのため、他の不動産会社には紹介せず、自分たちで売主と買主の仲介を狙います。
また、両手以外の物件は紹介しない業者もいますので、完全に仲介会社に頼るのではなく、自分でもネット等を見て情報を収集すると良いと思います。
不動産仲介以外の業務もサポート
家を購入するには多くの手続きが必要になります。
その手続きをしっかりと最後までサポートしてくれるかを確認することはとても重要です。
良い物件を紹介してもらってもその後の手続きは知りませんと言われるとかなりきついです。
具体的に聞いておきたいポイントを紹介します。
住宅ローン
住宅ローンの手続きは大変なので、サポートしてくれるか確認すると良いでしょう。
中には「住宅ローンの手続きは自分で行ってください」と丸投げするの業者もいます。
また、その不動産会社の付き合いのある1つの銀行だけ紹介されても金利面等の条件が良いとは限りません。
なので、紹介された銀行が1社だけの場合は「他に銀行はないですか？」と質問をすると良いと思います。
個人的には3社ほど住宅ローンの審査をして比較検討するのがよいと思っています。
ただ、1点注意が必要です。
住宅ローンのサポートをして貰うにあたって「融資代行費用」という費用を取る不動産会社もいます。会社によって変わりますが、ざっくり5万円～10万円、提示してくるのが多いでしょう。
物件が見つかって契約前に知ると中々断りにくいので、最初段階で確認しておくとよいと思います。
火災保険
不動産会社では火災保険を提案してくれることも多いです。
しかし不動産会社は火災保険についてはあまり知識がないケースが多いので、必要な場合は保険会社の担当をよび、説明をしっかりと受けるか確認しましょう。
ちなみに、基本的には火災保険は買主が自由に決めてもよいものとなっています。
リフォーム
中古戸建・中古マンションの購入を検討している場合は、リフォームの提案を一緒に受けれると良いです。
仮にその不動産会社でリフォームの契約をしなかったとしても、現地の内覧の際に希望しているリフォーム箇所の費用の概算を聞けると資金計画をする上で役に立ちます。
リフォーム提案が出来ない場合は、別日でリフォーム会社を連れて再度、内覧をしないといけないので、手間がかかります。
近隣調査
近隣調査はやっていない不動産会社のほうが多い気がしますが、個人的には大事だと思います。
近隣調査とは、物件の周辺住民へのヒアリング調査です。
例えば以下の用なものを調査します。
【近隣調査項目】
・近隣トラブルはないか？
・事件や空き巣等はないか？
・騒音、振動、臭気
・近隣の建築計画
・大雨の際、浸水しないか？
・電波状況
・町内会について（年会費、入会金、年間行事等）
・ゴミ出しの場所
ざっくりとこんな感じです。
売主の売却理由が近隣住民からの嫌がらせだった場合、買主にはマイナスポイントになるのでその情報を隠す売主がいる可能性もあります。
そのため、近隣調査を行ってくれるか確認をするのも良いでしょう。
ただしここでも費用がかからないかはしっかりと確認しておきましょう。
また、これから住む予定の物件付近の住民にヒアリング調査をされると、引越しの後、住みづらいと感じる買主もいますので、近隣調査を依頼するかは個人でしっかりと考えましょう。
仲介手数料
仲介手数料は住宅購入の大きな諸費用なので重要です。
仲介手数料の上限は宅建業法で決まっており、取引価格によって変わります。
（例）取引価格3,000万円の場合→1,056,000円
上記表はあくまで上限です。
基本的にどの不動産会社も上限で請求しますが、中にはそれ以下で設定して他社と差別化している業者もいます。
また、仲介手数料は減額せずにプレゼントを行っている業者もいます。
（例）
・水回りコーティング
・カーポート1台分
・ウッドデッキ
・クオカード
・アマゾンギフト券
・ハウスクリーニング
その他にも不動産会社によって様々あります。
仲介手数料がいくらかかるか、またはプレゼントがあるかは確認しておくと良いと思います。
まとめ
・不動産は基本的にどの物件でも紹介できるが例外もあるため、自分でもネット等で情報収集は行ったほうが良い。
・どの不動産会社でも物件情報は似たりよったりですが、仲介手数料の金額やプレゼントがあるなど、サービスは異なる。
・不動産仲介のみだけでなく、引渡しまでの手続き全般をサポートしてくれるか確認すると良い。
本日は以上です。
少しでも皆様の役にたてると嬉しいです。
今後ともよろしくお願い致します。
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ニックネーム：ますお
年齢：28歳
業界歴：6年
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不動産仲介会社に依頼する意味ってあるの？仲介会社に依頼するメリット・デメリット
皆さんこんにちは＼(^o^)／
不動産歴６年のますおです。
本日は家を売るとき買うとき「不動産仲介会社に依頼する意味があるのか？」そのメリット・デメリットを記事にしていきたいと思います。
この記事は次のような人にオススメです。
- 家を売りたい、買いたいけど仲介手数料を払いたくない。
- 既に買主、売主がみつかっているから直接契約したい。
- 仲介会社がどんな業務をしてくれるかわからない。
家を売るときや買うとき、できる限り諸費用を抑えたくなるものだと思います。
そこで、不動産仲介社が実際に行う業務を説明しつつメリット・デメリットを分かりやすく説明していこうと思います。
それではどうぞ！！
目次
不動産仲介会社への報酬
報酬額の上限
不動産仲介会社への報酬の上限金額は取引価格によって変わります。
大きく分けて3つに分類されます。
- 取引価格が400万円以上
- 取引価格が200万円以上400万円未満
- 取引価格が200万円以下
（例）取引価格3,000万円の場合
→3,000万円×3%+6万円×消費税=1,056,000円
値引きはできるの？
結論から言うと、値引きは出来ます。
上記、報酬額規定はあくまで上限になります。
宅建業法上、規定以上の報酬を貰うと違反になり、上限以下でればいくらでも構いません。
極論、0円でも大丈夫であり、実際にそういったケースもあります。
支払時期
不動産売買契約後以降となります。
仲介手数料は「成功報酬」となります。
不動産取引においての成功とは売買契約を結ぶこととなります。
分かりやすくするために簡単に「売却の流れ」と「購入の流れ」を表にまとめました。
上記表はざっくりとした流れで不動産会社によって前後する部分もあります。
※「売却の流れ」「購入の流れ」に関してはまた別の機会に記事にしていきたいと思います。
こちらの表の売買契約を無事に成立させることにより、初めて売主、買主に仲介手数料を請求することが出来ます。
つまり、そこまでは不動産会社は仲介手数料を請求することは出来ません。
一般的には不動産引渡し時点で一括で全額請求することが多いですが、不動産会社によっては「売買契約成立時点で全額」、「売買契約成立時点で半額+引渡し時点で残り半額」等、様々ですのであらかじめ確認するのが良いでしょう。
支払い方法
不動産会社にもよりますが、現金または振込が一般的です。
振込の場合は振込手数料を誰が負担するか確認しておくと良いと思います。
不動産仲介会社の業務
不動産の調査
不動産取引を安全に行うために不動産会社は調査を行います。
物件種別によって調査する項目は変わってきますが、今回は戸建で記載していきたいと思います。
【現地調査】
（境界確認）
隣地との境界部分には「境界杭」が設置されています。
しかし、境界杭は必ずしもあるわけではなく、特に古い物件では境界杭がなかったり、位置が大きくずれていることもあります。その場合は、測量を行う可能性もあります。
※測量についてはまた、別記事で詳しく記載致します。
（越境物の確認）
万一、隣地から対象不動産へ越境している場合（よくあるのは屋根や雨樋）、最悪のケースでは、家を建てる際の建築確認申請、住宅ローンの審査が否決となるケースあがります。
（前面道路確認）
舗装状況の確認や敷地と前面道路の高低差の確認
敷地が前面道路より低いと排水や浸水の心配があります。
また、前面道路が接道要件を満たしていない場合、建築をすることが出来ないということもあります。
（騒音、振動、臭気の確認）
資料上ではわからない、騒音や振動、臭気の確認をします。
また、今後影響を及ぼすと思われる建築計画がないか、近隣住民様にヒアリングします。
（家の劣化具合の確認）
経年劣化による設備等の不具合を確認します。
「水漏れ」「排水はスムーズか」「床鳴り」「換気扇」等、挙げるとキリがないですが、売買契約後にトラブルが起きないよう、出来る限り調べて契約前に買主に伝えます。
【市役所調査】
（都市計画の確認）
物件付近での都市計画について調べます。
一番よくあるのが都市計画道路です。今後、市が道路を作るかどうかを調べます。
万一、引越し後に『道路が出来るから立ち退いてください。』と言われると大変です。
（埋設管の確認）
前面道路に上下水道の埋設管があるかの確認をします。
もし、前面道路に上水道の埋設管がないと、埋設管を前面道路まで延長する必要があります。
下水道の埋設管がない場合は浄化槽を利用するのか？埋設管を延長すべきなのか？の確認をします。
また、「全面道路の埋設管から他人の敷地を通らずに敷地に引込みがされているか」ということも重要です。
実際にあったケースでは親戚同士で２件並んでいる住宅で、片方の敷地にのみ水道配管を引込み、そこから敷地に引込みをしているというケースです。
親戚の間は良いかもしれませんが所有者が変わると精神的にも嫌ですし、その他にも多くの問題が生じてきます。
（排水先の確認）
下水道が通っている場合は、主に雨水の排水確認をします。
雨水の排水先で一番多いのは側溝ですが、その他にも下水道や浸透式等があります。
（全面道路幅員の確認）
現在の建築基準法では公道、私道を問わず幅員4m以上が必要です。
敷地の前面道路が幅員4m以上の道路でない場合は、原則、建築をすることが出来ません。
※現状が4m以内の場合でもセットバックをすることにより建築可能なケースも多い。
こちらに関しては改めて記事を作成致します。
売主、買主の条件交渉、トラブル等の間に入ってくれる
不動産売買契約では交渉やスケジュール調整があります。
「売買代金」「手付金」「引渡し時期」「残置物」「取引の日程調整」
これらを売主、買主間で直接やり取りするのは精神的にしんどいかと思います。
また、トラブルになってしまった際に、間に入ってくれる人がいると安心です。
契約書類の作成
売買契約するには契約書類を作成しないといけません。
一般的に売買契約する際に必要な書類は以下のものです。
（売買契約書）
売買代金や引き渡し時期、条件面の記載をします。
（重要事項説明書）
物件の説明書の様な書類で、ライフラインや法令上の制限等、他にも様々な記載をします。
（物件状況確認書）
物件について買主に説明をしておく必要があるものを記載します。
例えば、過去に火災や雨漏りがあった際は説明をしないといけません。
（付帯設備表）
こちらは設備についての故障や不具合の説明をします。
例えば、「換気扇が故障している」や「水が出にくい」等を記載します。
住宅ローン、解体、測量等の不動産業以外の業務も手配
売買契約後、買主は住宅ローンの手続き、売主は解体や測量等の手配をするケースがあります。こちらに関しても仲介会社がいれば基本的に手配してくれることが多いでしょう。
まとめ
メリット
- プロが調査してくれるので、安全な取引が出来る。
- 契約書類の作成をしてくれる。
- 買主、売主の間に入ってスケジュール調整やトラブル解決をしてくれる。
- 住宅ローンや解体、測量の手配等、引渡までに必要な手続全般をサポートしてくれる。
デメリット
- 仲介手数料がかかる。
いかがでしょうか？
ざっくりですが、不動産仲介会社に依頼するメリット・デメリッ
ト等が業務内容を通じてわかったと思います。
皆様の参考になると嬉しいです。
本日もありがとうございました＼(^o^)／
