不動産仲介会社に依頼する意味ってあるの？仲介会社に依頼するメリット・デメリット
皆さんこんにちは＼(^o^)／
不動産歴６年のますおです。
本日は家を売るとき買うとき「不動産仲介会社に依頼する意味があるのか？」そのメリット・デメリットを記事にしていきたいと思います。
この記事は次のような人にオススメです。
- 家を売りたい、買いたいけど仲介手数料を払いたくない。
- 既に買主、売主がみつかっているから直接契約したい。
- 仲介会社がどんな業務をしてくれるかわからない。
家を売るときや買うとき、できる限り諸費用を抑えたくなるものだと思います。
そこで、不動産仲介社が実際に行う業務を説明しつつメリット・デメリットを分かりやすく説明していこうと思います。
それではどうぞ！！
目次
不動産仲介会社への報酬
報酬額の上限
不動産仲介会社への報酬の上限金額は取引価格によって変わります。
大きく分けて3つに分類されます。
- 取引価格が400万円以上
- 取引価格が200万円以上400万円未満
- 取引価格が200万円以下
（例）取引価格3,000万円の場合
→3,000万円×3%+6万円×消費税=1,056,000円
値引きはできるの？
結論から言うと、値引きは出来ます。
上記、報酬額規定はあくまで上限になります。
宅建業法上、規定以上の報酬を貰うと違反になり、上限以下でればいくらでも構いません。
極論、0円でも大丈夫であり、実際にそういったケースもあります。
支払時期
不動産売買契約後以降となります。
仲介手数料は「成功報酬」となります。
不動産取引においての成功とは売買契約を結ぶこととなります。
分かりやすくするために簡単に「売却の流れ」と「購入の流れ」を表にまとめました。
上記表はざっくりとした流れで不動産会社によって前後する部分もあります。
※「売却の流れ」「購入の流れ」に関してはまた別の機会に記事にしていきたいと思います。
こちらの表の売買契約を無事に成立させることにより、初めて売主、買主に仲介手数料を請求することが出来ます。
つまり、そこまでは不動産会社は仲介手数料を請求することは出来ません。
一般的には不動産引渡し時点で一括で全額請求することが多いですが、不動産会社によっては「売買契約成立時点で全額」、「売買契約成立時点で半額+引渡し時点で残り半額」等、様々ですのであらかじめ確認するのが良いでしょう。
支払い方法
不動産会社にもよりますが、現金または振込が一般的です。
振込の場合は振込手数料を誰が負担するか確認しておくと良いと思います。
不動産仲介会社の業務
不動産の調査
不動産取引を安全に行うために不動産会社は調査を行います。
物件種別によって調査する項目は変わってきますが、今回は戸建で記載していきたいと思います。
【現地調査】
（境界確認）
隣地との境界部分には「境界杭」が設置されています。
しかし、境界杭は必ずしもあるわけではなく、特に古い物件では境界杭がなかったり、位置が大きくずれていることもあります。その場合は、測量を行う可能性もあります。
※測量についてはまた、別記事で詳しく記載致します。
（越境物の確認）
万一、隣地から対象不動産へ越境している場合（よくあるのは屋根や雨樋）、最悪のケースでは、家を建てる際の建築確認申請、住宅ローンの審査が否決となるケースあがります。
（前面道路確認）
舗装状況の確認や敷地と前面道路の高低差の確認
敷地が前面道路より低いと排水や浸水の心配があります。
また、前面道路が接道要件を満たしていない場合、建築をすることが出来ないということもあります。
（騒音、振動、臭気の確認）
資料上ではわからない、騒音や振動、臭気の確認をします。
また、今後影響を及ぼすと思われる建築計画がないか、近隣住民様にヒアリングします。
（家の劣化具合の確認）
経年劣化による設備等の不具合を確認します。
「水漏れ」「排水はスムーズか」「床鳴り」「換気扇」等、挙げるとキリがないですが、売買契約後にトラブルが起きないよう、出来る限り調べて契約前に買主に伝えます。
【市役所調査】
（都市計画の確認）
物件付近での都市計画について調べます。
一番よくあるのが都市計画道路です。今後、市が道路を作るかどうかを調べます。
万一、引越し後に『道路が出来るから立ち退いてください。』と言われると大変です。
（埋設管の確認）
前面道路に上下水道の埋設管があるかの確認をします。
もし、前面道路に上水道の埋設管がないと、埋設管を前面道路まで延長する必要があります。
下水道の埋設管がない場合は浄化槽を利用するのか？埋設管を延長すべきなのか？の確認をします。
また、「全面道路の埋設管から他人の敷地を通らずに敷地に引込みがされているか」ということも重要です。
実際にあったケースでは親戚同士で２件並んでいる住宅で、片方の敷地にのみ水道配管を引込み、そこから敷地に引込みをしているというケースです。
親戚の間は良いかもしれませんが所有者が変わると精神的にも嫌ですし、その他にも多くの問題が生じてきます。
（排水先の確認）
下水道が通っている場合は、主に雨水の排水確認をします。
雨水の排水先で一番多いのは側溝ですが、その他にも下水道や浸透式等があります。
（全面道路幅員の確認）
現在の建築基準法では公道、私道を問わず幅員4m以上が必要です。
敷地の前面道路が幅員4m以上の道路でない場合は、原則、建築をすることが出来ません。
※現状が4m以内の場合でもセットバックをすることにより建築可能なケースも多い。
こちらに関しては改めて記事を作成致します。
売主、買主の条件交渉、トラブル等の間に入ってくれる
不動産売買契約では交渉やスケジュール調整があります。
「売買代金」「手付金」「引渡し時期」「残置物」「取引の日程調整」
これらを売主、買主間で直接やり取りするのは精神的にしんどいかと思います。
また、トラブルになってしまった際に、間に入ってくれる人がいると安心です。
契約書類の作成
売買契約するには契約書類を作成しないといけません。
一般的に売買契約する際に必要な書類は以下のものです。
（売買契約書）
売買代金や引き渡し時期、条件面の記載をします。
（重要事項説明書）
物件の説明書の様な書類で、ライフラインや法令上の制限等、他にも様々な記載をします。
（物件状況確認書）
物件について買主に説明をしておく必要があるものを記載します。
例えば、過去に火災や雨漏りがあった際は説明をしないといけません。
（付帯設備表）
こちらは設備についての故障や不具合の説明をします。
例えば、「換気扇が故障している」や「水が出にくい」等を記載します。
住宅ローン、解体、測量等の不動産業以外の業務も手配
売買契約後、買主は住宅ローンの手続き、売主は解体や測量等の手配をするケースがあります。こちらに関しても仲介会社がいれば基本的に手配してくれることが多いでしょう。
まとめ
メリット
- プロが調査してくれるので、安全な取引が出来る。
- 契約書類の作成をしてくれる。
- 買主、売主の間に入ってスケジュール調整やトラブル解決をしてくれる。
- 住宅ローンや解体、測量の手配等、引渡までに必要な手続全般をサポートしてくれる。
デメリット
- 仲介手数料がかかる。
いかがでしょうか？
ざっくりですが、不動産仲介会社に依頼するメリット・デメリッ
ト等が業務内容を通じてわかったと思います。
皆様の参考になると嬉しいです。
本日もありがとうございました＼(^o^)／
